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今、なぜ不動産投資なのか

アベノミクス以後の株価上昇に比較して、依然底値圏にある土地価格。土地が底値を脱しつつあるこの時期こそ収益不動産へ投資のチャンスです。マイナス金利で借入リスクが低減している今、収益不動産への投資は高い利回りと将来のキャピタルゲインの両方を見据えた有効な方法と言えます。3大都市圏を中心に土地デフレの終息を迎えつつある今、地価の上昇とともに、現物資産である収益不動産の価値はますます増大していくものと考えられます。

収益不動産による投資の分散化で収益を多様化

マイナス金利政策により預金や債券などのインカムゲインが期待できない中、安定した家賃収入が見込める収益不動産。超長期でみれば金利上昇の可能性は高く、地価も底値からの反発の兆しを見せており、将来的にはキャピタルゲインも含めたトータルリターンを視野に入れることが可能と思われます。

相続税課税強化の時代こそ、収益不動産が有効な対策

平成27年に相続税が改正され、基礎控除がそれまでの60%に引き下げられると同時に、課税価格2億円超3億円以下の部分は税率45%に、6億円超部分は税率55%に引き上げられました。資産家への課税強化が続くなか、路線価で評価される不動産は相続税対策に最適です。さらに、相続税評価額が大幅に圧縮される賃貸事業用土地・建物の場合は、絶大な相続税の節税効果をもたらします。

相続税の節税効果と投資の分散による資産の多様化

相続税対策の基本的な考え方は、評価の高い金融資産を評価の低いモノに変えて資産を圧縮することです。現金2億円で土地・建物を購入して賃貸事業用とした場合、評価額はおよそ1億760万円となり、9,240万円の評価減となります。
また、物件の担保価値と家賃収入により融資を受けて不動産投資をおこなうことで、効率的な資産の蓄積も見込めます。さらに、投資先を分散することで長期的な安定を図り、リスクを軽減することが可能と思われます。

収益物件を建築した場合の相続税節税効果

土地:相続税評価額を投資額の8割と仮定(2億円×80%=1億6,000万円〈相続税評価額〉)。土地評価減/1億6,000万円×(1-60%(借地権割合)×30%(借家権割合)×100%(賃貸割合)=1億3,120万円
建物:投資額3億円×概算の固定資産税評価額調整数値60%×(1-30%(借地権割合)×100%(賃貸割合)=1億2,600万円

  • 相続税は法定相続人が法定相続分で相続したと仮定し、1次相続と2次相続の合計税額にて計算しています。
  • 小規模宅地の評価減は考慮していません。
  • 事例は現貯金での対策事例ですが、借入金にて対策した場合も同様の効果が得られます。
  • 土地・建物の評価減率は、あくまで現在の平均的数値です。
    また、評価減率および税率は今後変動する可能性もあります。

積水ハウスでは、土地の斡旋から建築企画・施工、完成後の一括借上・管理まで、資産価値の高い収益物件を総合的にプロデュースいたします。

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